1.引言
住屋為人類文明的支點
人類站於大地上，大地一直孕育人類文明以及豐盛人生。人與土地的關係，除了耕地得食，更加是安身立命之所，身份所屬之領域。
聯合國經濟、社會及文化權利委員會對《經濟、社會及文化權利公約》就第十一條提及的適足住屋權（the right to adequate housing）多年來提出一系列的解釋（OHCHR 2005），歸納出七點元素：住屋的法律保障；可負擔能力；宜居程度；得到基礎住屋設施，如照明、取暖、衛生等；得到住房的機會；居住地點；以及充分保障文化。
住屋確切地影響著多項其他生而為人的基本權利，包括健康權、確保一個讓孩子得到教育權的穩定環境、工作權──應徵時需要住屋地址、甚至投票權──地址用作確認屬於哪區的選民（Yung & Lee 2012, 403）。
置業需求的背後
置業，好比一件日常用品，作為現代人生活的實際需要。學界廣泛同意，最影響人離開原生家庭而作出多麼冒險的置業決定因素，大都與生涯週期（Life Cycle）有關（Hui 2007, 308-310）。當人計劃嫁娶或生育（Bures 2009），在生活層面需要另一間房屋或更大的空間。新家庭組成為每個社會製造大量住屋需求。
住屋的內在需求
住屋的渴望更似一種人類的天性。學者嘗試分析人對置業的內在需求（innate needs）。若從本體論（ontology）出發，能夠擁有住屋能滿足人自我內在的渴望（La Grange & Pretoruis 2000）。彷彿即使要付出沉重代價，或沒太大得益，都須完成這個生而為人的任務。
華人文化承傳著安居樂業、成家立室、落地生根的價值觀，反映出對「家」渴求著安全感（security）和安定感（settlement）。家庭彷彿一個避風港。在農村社會，在沒遮蔽的農田及山野上要面對猛烈暴曬、風雨飄搖，人總希望回到家這個庇護所；而在現代社會中緊張的人際關係、世情險惡，人在離開工作、尋求休息時也渴望能停泊在家──安全的避風港。
人在住屋中劃定範圍，會令他有著歸屬感（Territoriality），即如「龍床不及狗竇」的說法；人又會將擁有物藏於家中（Possessiveness），這兩點也反映家作為自主之處（site for autonomy）（Saunders 1990, 59,70）。
此外，華人對「同鄉」的一種善待（甚至優待），或一些「鄉下仔」、「都市人」的標籤，或是以樓價地段高低來評價人的社會階級，這都反映家是連於土地及領域，因而建構出一種身份（La Grange & Pretoruis 2000; Hiscock et. al. 2001, 53; Hui 2007, 308-310）。是次調查會嘗試了解受訪港人對「安居樂業」、「買樓夢」及「對置業的感受」等想法。
有清晰證據指出，能夠滿足擁有家庭這種人類本性，可以使人感到幸福（Saunders 1990, 117）。學者常將房屋視為生活素質（Quality of Life, QOL）的一個重要組成部份，並就此在不同的社區中發展不同量表去量度生活素質（Kamp et al. 2003; Ge & Hokao 2006, 167; Grzeskowial et al. 2006, 515）。香港的研究者將有關房屋的數值放入生活質素指數中（香港亞太研究所生活指數研究中心 2014）。是次調查雖未能就生活素質進行研究，但這顯然是研究住屋課題不可或缺的向度。
香港人的住屋困窘
2015年初一個關於全球主要都市樓價的調查令人咋舌，其中提到香港的樓價入息比率為17.0，意即一個港人需要十七年工作、不吃不喝才能買到一間房屋，數字遠遠拋離其他大都市，列全球之冠（Cox & Pavletich 2014）。香港亞太研究所在2010年和2014已分別指出香港市民置業困難的主要原因是「超出一般人的負擔能力」（王，何，林 2011; 香港亞太研究所生活指數研究中心 2014）。2010年香港人的住屋開支佔住戶總開支33%，其餘開支則用在「衣、食、行」（香港社會服務聯會 2015）。
比較新加坡與台北的自置物業比率，兩地分別達到2014年的90.3%（Singapore DoS 2015）及2013年的81.91%（臺北市政府主計處 2014），而香港的「居住在自置物業的住戶佔總住戶」只有52%（香港社會服務聯會 2015）。換言之，香港擁有物業的人口比例，遠遠不及新加坡與台北。
在一份房屋政策報告中提到，公屋住戶關注下一代置業困難。而青年人對置業則是感到無力和氣餒，影響生涯規劃，甚至考慮移民（公共政策研究所 2013）。2011年的七．一大遊行就以「打倒地產霸權」為主題，學者推算約有六萬人參與（香港大學民意研究計劃 2011）。住屋成為年青一代生涯規劃的障礙時，社會怨聲載道。是次調查會嘗試了解置業如何影響青年的生涯規劃。
缺乏保障的住屋權
房屋福利作為一種社會政策，本應能滿足人的基本需要（essential necessity）。學者指，對比醫療或教育等政策，其效果不及能滿足市民對房屋需求那麼顯著。香港的房屋雖然深入地影響香港的經濟民生，但相關福利卻遠遠不及醫療福利或教育福利等課題，保障住屋的福利往往得不到相應的重視（King 2003, 2, 28, 31, 45; Lee 2013, 122）。
變質的現象
香港人把「樓市」掛在口邊，反映了香港人如何把房屋視為一種商品、貨幣或投資工具，涉及經濟策略考量，即儲蓄、投資、對沖、作退休保障等等（La Grange & Pretoruis 2000, 1563-1565; Hui 2007; Saunders 1990, 196-203; Marans 2003, 76）。一旦房屋由基本人生滿足扭轉成為貨幣，而政府又對這個「失效市場」袖手旁觀，使社會出現一種成為夾心階層的恐懼──既進入市場的門檻愈來愈高，卻又得不到相應的措施保障（Lee 2000），或許能解釋到一個怪現象：為何有年青人為了擁有入住資助房屋的資格而寧願放棄更高的薪酬。
瞄準變質的問題，有學者把房屋置於一個倫理層面上思考。香港的本土學者認為社會要改變，不能再以純經濟學去理解土地（本土研究社 2013，134），又引用了城市發展學者羅維斯（Shoukry Roweis）指「我們必先辨識『土地』有異於其他商品之性質……不純然是商品，亦不應以『土地市場』的角度（即供應與需求）理解土地發展問題」（本土研究社 2013，112）。這與King的觀察不謀而合，他認為市場和政策成為了房屋政策的討論焦點，是因為長久以來都忽略了房屋的社會及政治面向（King 2003, 8）。因此他嘗試為房屋政策提供一個哲學框架，分別以選擇、權利、責任和個人自主作出發點，從而探討房屋政策中，政府和個人的角色（King 2003, 1）。Yung也有相類看法，並嘗試從哲學中的基本權利、公平機會和應得所得（deserve）等向度，提到房屋作為最影響生活的社會資源分配，我們應充分探討如何分配才算合理（Yung 2007, 112）。資助房屋、價格調控、土地分配等房屋政策，在一個以炒賣樓房為經濟主導、置業極困難的香港社會中，成為道德問題，值得深思。
2.置業考慮與生涯規劃
是次研究的焦點，除了希望了解受訪者對安居樂業的態度，更會了解他們面對置業的集體困難，如何在生涯規劃中反映出來。
學者指出能否承擔樓價，是置業時一個重要的考慮因素（Hui 2007, 310）。此外，家庭組合或瓦解、年齡為20-35歲者、家庭人數多寡、是否作為業主、是否全職者、是否正在進修等，都成為影響居住流動（mobility）的因素（Hui 2007, 308）。又有學者指出公屋能為香港人提供穩定性，降低區域性流動。然而，另一些學者則發現家庭模式轉變（即包括比較年青、學歷較高、收入較高、有新生嬰兒、未婚者、在職者），令人較傾向離開家庭，出外置業（Lui & Suen 2011, 22-23）。因此，本研究會就著這些社經資料及居住狀況進行分析。
另一方面，學者提出「家庭網絡的集體決定過程」（family-network decision-making, FNDM）的觀點，認為華人的家庭較緊密，親子關係和是否得到家人的支援，都會影響置業選擇（Lee 1999, 135）。他演繹了幾個狀況，包括家人一起供樓，目的是為了孩子的生涯規劃；又或是父母和親屬扮演銀行角色，在買樓上提供金錢幫助；新核心家庭住在原生家庭附近，以便生活上有「照應」；「肥水不流別人田」的心態，加強文化中「外人──自己人」的觀念（Lee 1999, 138, 135-159）。從而帶出家庭網絡的集體決定過程的觀念，在分析時我們亦會嘗試再闡述。
3.調查結果扼述
以下為調查結果的扼述，詳細調查數據或聚焦小組內容，請參考附錄──《香港人置業行為與態度研究》。
調查分作兩階段──聚焦小組及住宅電話問卷調查（下稱為「電話調查」）。前者於2014年12月18日至2015年1月12日期間完成，受邀對象在受訪時並未擁有物業，都是18-39歲年青人，共有26人參加。後者我們委託香港理工大學社會政策研究中心於2015年2至3月期間進行，對象是18歲或以上香港居民，有效樣本為1022人。
由於小數點約數或樣本加權的緣故，數據分析中的百分比總和，不必然得出100.0%。另外，調查使用了各種統計學測試，其中以雙星號（**）表示相關測試系數於p值少於0.01；單星號（*）則表示相關測試系數於p值少於0.05，兩者意味著在統計學上均有顯著差異。為使閱讀更暢順，仔細數據並不列於本部之中，詳細的研究數據列於附錄一中。
4.聚焦小組受訪者背景
聚焦小組共四組，一半仍與父母同住，另一半則是已搬離原生家庭居住。14人為18-29歲，12人為30-39歲，共有26人參加。14男12女中全都未擁有自己名下的物業。17位為未婚者，已婚者只有9位。20人擁有專上學位課程或以上的學歷，23人是全職工作者。10位受訪者的個人收入是$15,000以下，9位是介乎$15,000-$29,999。受訪者中有4人是住在由親戚自置的私人住宅單位，4人是住在由親戚自置的公營房屋；10人是租住私人單位、7人租住公營房屋、1人租住已自置的公營單位。
5.住宅電話問卷調查受訪群體背景
受訪者的性別與年齡組別按2014年年中人口統計加權，往後數字均以加權後數字為準。
參考香港政府統計署2013年數字，香港男性初婚年齡中位數為31.2歲，女性初婚年齡中位數為29.1歲，首次生育年齡中位數為31.3歲（香港特區政府統計署2015）。本調查特別關注的年齡層為20-39歲人士的置業取態和其對生涯規劃影響，此年齡層的人數佔了整個研究的31.2%。
46.5%受訪者有大專或以上學歷，29.1%為高中或預科學歷。參考香港政府統計署2013年5至6月數字，每月工資中位數為$14,100，第75個百分位數為$22,000（香港特區政府統計署2015）。按統計作分類：受訪群體的個人每月收入$15,000或以下的佔24.5%；有$15,000至$24,999的佔20.3%；而高於$25,000的佔28.6%。調查受訪群中已婚受訪者佔64.2%，25.3%則為未婚或單身者。
49.3%受訪者為業主，11.7%是租戶， 14.4%是公屋租戶，其餘23.5%受訪者仍與家人同住。51.4%受訪者已組織新家庭，24.8%仍然居於原生家庭。7.5%受訪者已組織新家庭卻仍然與自己或伴侶的父或母同住，而1.9%受訪者是與自己兒女的伴侶或兒女同住。79.0%受訪者的家庭同住人數是2-4人。62.2%受訪者居於私人房屋，而36.0%則居於資助房屋。58.2%受訪者未居於自己理想的住宅類型。
6.綜合分析
I. 置業期許
電話調查的結果
電話調查問及受訪者對置業期許的三項意見，包括對人生目標是否不可或缺的看法、成功買樓的信心及未來五年買樓計劃。
對於身為「業主」的受訪者，被問及「置業是達成人生目標不可或缺」時，每個年齡層的受訪者，均有超過一半同意。其中，20-29歲的受訪者同意比率較低（61.5%），其次是40-59歲的組群（62.8%）；相對地，30-39歲（70.1%）及60歲以上組群（82.5%）則有較多同意。在問及「有信心成功買樓」時，則不論每個年齡層的受訪者，同意比率均比前者下跌：其中20-29歲組群最低（41.7%），其次是60歲以上組別（67%）。30-39歲以及40-59歲組別分別則不大。而「計劃在未來五年買樓自住」的，比率則更低，其中20-29歲組別是27.8%，60處以上組別則只有3.4%（參圖表1）。
圖表 1按年齡分類「業主」選擇傾向同意不同句子的百分比
在「租戶」受訪者中，在20-29歲組別中，只有47.6%傾向同意「置業是達成人生目標不可或缺」，低於50%的中間線；傾向同意而「有信心成功買樓」則為47.6%；而「計劃在未來五年買樓自住」則有56.5%。事實上，調查數據顯示，在其餘的年齡組別中同意「計劃在未來五年買樓自住」的比率均低於50%（30-39歲組別：45.5%；40-59歲組別：38.8%）（參圖表2）。而在「公屋租戶」受訪者中，就連20-29歲組別中「計劃在未來五年買樓自住」的選項，也跌出50%的中間線（27.3%），而認為「置業是達成人生目標不可或缺」也是不過半（44%）（參圖表3）。
圖表 2按年齡分類「租戶」選擇傾向同意的百分比
圖表 3按年齡分類「公屋租戶」選擇傾向同意的百分比
傳統上「上車置業」被視為「社會上升的階梯」，尤其在公屋政策上，本身除了使住戶安居，更有著幫助他們由公屋搬至居屋，滿足使之「向上流」的期許。但從本調查發現，「置業夢」並不是公屋租戶的「那杯茶」。是因為他們因居住於公屋已覺安居樂業，不願上流，還是今日的樓市根本使他們死心？
聚焦小組的情況
聚焦小組的受訪者同樣被問及「買樓是否你的人生目標？」及「你的買樓夢是如何？」。整體而言，較多受訪者認為置業為了達致某些人生目標，如安全感、生活安定、結婚生仔等。換言之，置業是個手段（means）多於最終目標（end），或可說是一個中途站。甚至少數人認為置業不是安居樂業的必要條件。即使打算置業，也不會視置業為人生目標。
過往有種說法，提出在社經地位中較大機會處於高階層的大學生應該必然得到的物質──「四仔：車仔、樓仔、老婆仔、BB仔」，其中包括置業，同時又反映出身份象徵或人生成就，這個與這批居於香港受訪者的看法有相當大的出入，需要進一步瞭解置業與階級身份建構的關係。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 買樓是我的目標，即使我覺得完全不需要買樓，即使我可以和父母同住到過世。買樓才可以去賺錢，香港客觀樓價都係會升。如果買樓是為賺錢，視為人生目標，但最終都只不過是希望生活舒適點。（男｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
- 我的目標是有家庭和有小朋友，但中間是需要買樓。現在買樓是一個障礙。如果像外國一樣，人人都不急著買樓，因為在政策上租樓都有保障、有安全感，可以安心生活下去就可以，但在香港租樓卻不能做到……（男｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 我不認同「買樓係一個目標」，我覺得好害怕會不會有一日「食飯係一個目標」。香港這樣繁榮，為何人還是為了生存，而不是為了生活。還要與幾十年前比較，簡直是一個騙案……（男｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
- 買樓是一個挑戰，但不是人生目標。買到最好，但買不到有其他替代品。例如和家人住。無理由一世人打工是為了一層樓。（男｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
II. 安居樂業
電話調查的結果
電話調查問及受訪者對安居樂業的幾項意見，包括是否贊同「買樓比租樓更保障退休生活」、「租樓是否比買樓冇咁安定」、「自己已經處於安居樂業」及「成家立室，必須置業」。
對「買樓比租樓更保障退休生活」的看法
在「買樓比租樓更保障退休生活」這選項中，對此說法持同意至非常同意的（評分為滿分7中的5-7分），佔了受訪者的87.5%的壓倒性多數，其中「非常同意」（滿分7分）已佔47.2%，幾近半數。相若的意見，如「租樓比買樓冇咁安定」也取得相類的比率（76.5%）。而進一步的認為「成家立室，必須置業」的同意度也頗高（同意率59.4%，非常同意比率達19.2%），但低於前兩者（參圖表4）。
圖表 4關於安居樂業想法的百分比
對「成家立室，必須置業」的看法
若以年齡及住戶身份作分析，數據顯示30-39歲的租戶和公屋租戶受訪者，同意「成家立室，必須置業」的分數偏低（公屋租戶：4.07分；租戶3.85分），租戶的平均分更低於中間，即平均來說30-39歲的租戶並不同意成家立室必須置業。整體20-29歲受訪者都相信成家立室需要置業，香港男女的結婚年齡中位數大概為30歲，這是否意味著當他們真正打算搬離原生家庭時，通常會面對難以置業的狀況，而在想法上作出妥協呢（參圖表5）？
圖表 5 按年齡及住戶身份分層對「成家立室，必需置業」的平均分比較
對「已處於安居樂業」的看法
在問及受訪者對於「已處於安居樂業」的看法，持同意者以業主的分數最高（由20-29歲組別3.68分，跳升至60歲以上的5.79分），與家人同住者次之；相對地，租戶與公屋租戶受訪者對此分數較低（租戶由3.04分至4.8分；公屋租戶由2.67分至5.36分）。整體來說，30歲以下的受訪群並不感到自己處身於安居樂業，而30歲或以上的業主平均地會感到自己處於安居樂業的狀況，而30歲或以上的非業主平均來說也不同意自己處於安居樂意，租戶尤甚！可以想像那些接近退休年齡卻仍然要租屋，較難感到自身處於安居樂業的狀況（參圖表6）。
圖表 6 按年齡及住戶身份分層認為自己「已處於安居樂業」的平均分比較
報告進一步就著受訪者是否「已經處於安居樂業的狀況」進行次序對數迴歸分析（Ordinal Logistic Regression Analysis），結果顯示擁有以下身份特徵的人較大可能認為自己處於安居樂業：年齡在40歲或以上、個人月入高於$25,000、已組織新家庭者及已成為業主等人。
聚焦小組的結果
聚焦小組的受訪者表達他們需要置業的原因，一部份人認為結婚後就是要「成家立室」，因而增加年青人考慮置業的推動力。相較於強調住屋為基本需要，不少受訪者更同意買樓是為了投資。
而另一普遍原因是空間不足，所提及的空間包括了實際的生活空間，如狹小房間。空間不足意味著削減自主空間，如私人房間、邀請朋友聚會的地方等。基本上，與文獻所提到的幾個方面：生涯週期、本體論安全感、貨幣化等都相當吻合。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 買樓可以有個安心，不會有加租、迫遷。十年後希望會自己買到樓。（女｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 傳統是說要買樓，小小年紀時屋企人就灌輸了這個思想──要買樓、結婚、生仔，但現在大家都覺得遙不可及。如果租屋，就只能租下去。（女｜未婚｜已搬離原生家庭居住｜18-29歲）
- 置業對於我來說不太需要，但普遍亞洲人都想置業，原因是一方面提供充足的安全感，另外又計劃老了時的住屋需要。買樓是我的夢，但我不太想實現它。（女｜未婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
- 我沒有將安居樂業和買樓掛勾。住是一個基本需要，但不一定要買樓做到，租樓也可以。我和太太不想生小朋友，就更可以瀟灑一點，只要解決租樓就可以。 （男｜已婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
III. 置業考慮
電話調查的結果
電話調查問及受訪者在置業時的考慮，此部分包括了五個項目：居住環境和景觀、住所鄰近父母或親戚、住所鄰近工作地點、交通方便及個人對樓價或租金的承擔能力。
在以上的考慮原因中，對「個人對樓價或租金的承擔能力」一項同意的人佔絕對多數（4-7分佔91.7%，認為「非常重要」的佔55.1%）；而這絕對是將香港樓市實況反映出來了：Cox & Pavletich於去年（2014）公佈的第11次《全球樓價負擔能力調查》中，指出香港的「樓價入息比率」為17.0，即香港人需要「不吃不喝」十七年才能置業，其比率不單獨步全球，更以三倍拋離其熱門競爭城市新加坡（其比率只是5.0）。
然而有趣的是，與「個人對樓價或租金的承擔能力」有著相當認同率的，還有「交通方便」一項（4-7分佔95.3%；認為「非常重要」則較低，佔29.1%）。在調查數據中顯示，不論在任何年齡、學歷及按居住模式分類（即分為居於原生家庭，已組織新家庭，或是已組織新家庭但仍與原生家庭居住者），均以「交通方便」為高認同度的選項（參圖表7）。
圖表 7 各項置業選擇考慮百分比分佈
事實上，香港已算是一個已發展的城市，交通等基建設施（Infrastructure）基本上很便利，為何受訪者如此看重「交通要素」？這可能與「鄰近工作地點」或「鄰近父母親戚」有關（兩者的認同比率均高於50%），也可能是由於香港市民生活節奏快速，有效率，喜愛方便，以及多習慣使用公共交通工具的情況相符。
按不同社經狀況分類進行方差分析，年齡層為30-39歲與60歲或以上、已婚者、學歷為初中或以下、仍與原生家庭同住卻已組織新家庭人士，都會較為考慮住得鄰近父母或親戚。如文獻參考提到的「家庭網絡決策」（Lee 1999），可推斷擁有以上特徵人士較需要自身家人的支援，或是需要養育幼兒、或需要被照顧的老人家；學歷較低或暗示其工時較長、較可能從事勞動工作、需要較大生活網絡；而仍依附原生家庭的已婚者或嚐到得到家人照顧的好處，而有此期望。
聚焦小組的結果
聚焦小組中的受訪群體都屬於未擁有物業的一群，即使抱著置業的希望，甚至努力儲蓄，但都會認為自己沒能力買樓，亦不敢想像可以實現買樓夢，重複的原因都是樓價過高，並且無法支付首期。
即使對於某些年青人來說供樓和租屋都是綽綽有餘的，但他們仍然沒有置業，普遍困難是無法支付置業首期。一些受訪者得到父母或其他親友的協助有成功支付首期的機會，但亦有一些受訪者表示他們無法應付高昂的首期費用。
不少以樓房作為投資的人會購置物業放租，因而出現「租客幫業主供樓後」的情況。受訪者認為面對首期過高、住屋供不應求等狀態下，需要租住的人只能被迫交付比供樓還要多的租金，就造成「業主額外有賺，租客更覺蝕底」。因此，加租、貴租、搬遷等成為普遍租客的困難。對於仍在原生家庭生活的受訪者（不論已婚、未婚），要離巢的門檻愈來愈高。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 我會繼續在家居住。之前曾搬出，但租金很貴。四年前一房一廳月租$4500，不久就加租。感覺像幫人供樓而自己又繼續沒能力買樓。既然家裡有地方住就搬回去。（女｜未婚｜與父或母同住｜18-29歲）
- 我想這是幾典型的：我畢業幾年了，無論人工是很高還是很低，十年八年，「睇唔到會儲到個首期出黎」。其實租樓和供樓沒有分別，為何我不供樓呢？又是因為只欠首期。兜兜轉轉，結果不是租，就是借到首期後做樓奴。（男｜未婚｜與父或母同住｜18-29歲）
- 「我租樓和供樓都好輕鬆，但是Down payment（首期付款）給不起。如果要買四百萬樓，即是要一百多萬，我每個月儲存一萬五千元都要儲八十個月。節制沒所謂，但是不划算。我身邊的朋友，如果成功買樓的，十個有十個問父母借。」（男｜未婚｜已搬離原生家庭｜18-29歲）
- 當受訪者（尤其已婚者）考慮置業的地方時，也表示考慮到鄰近父母居住的地方而尋覓居所。原因是為了照顧父母、方便自己起居飲食或讓父母照顧自己的後代等。而未婚者則仍然傾向享受與家人同住的好處，搬離的動機不大。與學者提出的家庭網絡（Family-network decision making, FNDM; Lee 1999, 137）的觀念類近。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 不想同父母住，覺得同住是有難度的。我們的父母住得很近……晚上回家吃飯、又可以帶飯。（男｜已婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
- 如果將來要生小朋友，就想要接近父母的住屋，否則要請工人又是一筆開支。（女｜已婚｜已搬離原生家庭｜18-29歲）
- 自己一個住是自由度大，但要打理生活。所以最好的辦法是有自己的家，在兩個街口內就可以回到媽媽的家，相當理想。或住樓上樓下，像拍戲一樣……（男｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
IV. 置業的感受
電話調查的結果
電話調查問及受訪者對置業的感受，包括徬徨無助及完全放棄。
在調查數據中發現，「買唔到樓很徬徨無助」在較年輕的「業主」界別受訪者中，是較為認同的（20-29歲組別為66.7%；30-39歲為69.5%），相對地40-59歲組別對此的認同率則較低（42.4%），但總體上仍比租戶高（20-29歲：45.5%；30-39歲38.9%）；而公屋租戶對此的認同感則是最低（20-29歲：38.9%；30-39歲：35%）這是否意味著，因認為置業會帶來安定，所以認同的都當上業主；反過來說，入住公屋單位既已安定，所以較不認為「無樓」就會徬徨無助。
不過租戶層面上，對此的看法呈現兩極化的情況：較年輕的組別的認同率較低（38.9-45.5%），但在40歲以上組別，對「買唔到樓很徬徨無助」有較強的認同感（40-59歲：61%；60歲以上：53.8%）。這可能反映出生活穩定，需要安居「上岸」的心態（參圖表8）。
圖表 8按年齡、住屋分類分層傾向同意「買唔到樓很徬徨無助」的百分比
在「完全放棄買樓」一項中，較年輕租戶對此的認同率佔最高（20-29歲：61.1%；30-39歲更達76.5%）；在較年長的受訪者中，則以公屋租戶的認同率最高（40-59歲：58.6%；60歲以上：68.6%）（參圖表9）；對於後者所展示的情況，因已年長及已經入住公屋單位，情況尚能理解。但對於年輕租戶的受訪者持有高的「放棄買樓比率」，則值得深思。這是否意味著傳統的「上車/上樓」社會意識已經不能成真？但當超過一半受訪者仍然認為買樓對退休、成家立室等有價值時，我們可以想像在租金高昂、天價首期的社會中，有不少年輕租戶感到徬徨，有更多對置業的前景是絕望的。
圖表 9按年齡、住屋分類分層傾向同意「完全放棄買樓」的百分比
聚焦小組的結果
聚焦小組的受訪者在提到置業時都不約而同地在言談間穿插著嘆氣，或以訴苦的方式談論置業。置業為這群未擁有物業者帶來一定的困擾，包括後悔、掙扎、不安和顧慮等等。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 畢業幾年了，無論人工是高還是低，十年八年，「睇唔到會儲到個首期出黎」。其實租樓和供樓沒有分別，為何我不供樓呢？又是因為只欠首期。兜兜轉轉，結果不是租，就是借到首期後做樓奴。（男｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
- 婚前有機會但沒買。幾年過後已經是兩倍價錢。無止境升下去，就會覺得很後悔，這是壓力之一。另一壓力是跌的話「會坐艇」。好像永遠都不對，就好徬徨。外面仍有人入市，究竟是理智還是不理智，而我又質疑自己是否過份理性、保守……很多掌握不到，令到自己很不安，有掙扎。（男｜已婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
- 好像一個循環：想租，又怕失去金錢；有首期，又想賭不賭，又擔心沒了自由；在計劃中想有小朋友，如果買樓，小朋友有甚麼病就沒有錢……就有很多顧慮。（女｜已婚｜與父母同住｜30-39歲）
V. 置業如何影響生涯規劃
電話調查的結果
電話調查訪問了18-39歲的受訪者，有否因住屋問題而調低生活質素 (例如節省飲食、減少旅行、消閑享樂等)，或是因住屋問題而影響工作計劃（例如要轉工、做兼職等），又或是因住屋問題而延遲結婚計劃、婚後要與自己或伴侶父母同住、不生孩子等五項生涯規劃。另外，我們也問及所有受訪者，有否因住屋問題而希望移民。
從受訪者的回應中，因著置業/租樓而最受影響的是「調低生活質素」（圖表10），在每個年齡層中的認同值均為最高，其中尤為顯著的是較年輕受訪者（20-24歲；25-29歲）。而在不同的年齡層中，受影響的項目是有所不同的：較年輕的受訪者（如25-29歲組別），集中於「調低生活質素」（56.1%）、「工作計劃上的改變」（33.3%），以及「延遲結婚計劃」（29.9%）等方面受到影響；相對於30-34歲組別則在「婚後要同自己或伴侶父母同住」（26.7%）以及「不生孩子」（28.9%）等方面覺得受較大影響。這反映出受訪者在經歷人生中不同的生命週期階段時，生涯規劃著重點的不同。這亦近似於香港現時的情況，如年輕人的多著重於減低生活享受，多做工作，努力捱到出頭天；30歲後正是結婚及生育的黃金時期。對於婚姻，以及其相關的規劃（婚後如何安排居住，生育等問題）則有較多的關注（圖表11）。
圖表 10 18-39歲受訪群因住屋問題有否影響生涯規劃的百分比
圖表 11按年齡分層各種生涯規劃受到影響的比率
最後就是因置業/租樓困難而萌生「移民」念頭。調查中發現，三成18-39歲受訪者因住屋問題而希望移民，其中25-29歲的佔40.5%，30-34歲則達41.3%，兩組顯著地比其他年齡層受訪者按高（圖表12）。
其實，根據香港青年協會（2015）發表的《青年價值觀指標2014隨機抽樣調查》，15-39歲的年青人中，有62.3%希望移民外國，比較同一研究兩年前的結果高出接近20個百分點，亦是指標十七年來首次有超過一半受訪者表示同意。這些數據，或許表達了時下受居住壓力的年輕人心態。
圖表 12 18-39歲受訪者因住屋問題而希望移民的百分比
若只觀察一些生涯規劃受到影響的受訪者，會發現有超過一半表示因住屋問題而希望移民（圖表13）。先不論是否有能力移民和其他影響移民的因素，住屋問題的嚴重程度已令到香港的年青人「想走」，這是個難以否定的現實。擁有以下身份特徵的人會因住屋問題而希望移民：較年青的、非業主、較高學歷、未婚、同住模式並非已組織新家庭者、同住人數愈多等。
圖表 13受到影響的各項生涯規劃與移民意欲交互列表
聚焦小組的結果
置業與婚姻及生育計劃
聚焦小組的參加者分別就幾方面表達意見。就婚姻與生育來說，當計劃結婚及生育時，往往需要考慮租置房屋。在不少受訪者眼中，置業後才結婚或生養後代是較為理想，然而置業困難實際影響了他們的生涯規劃。對於受訪者來說，進入婚姻意味著尋求安定、組成另一個獨立的家庭、延續後代及承擔照顧下一代的責任，而置業困難帶來的障礙影響他們最終選擇延遲結婚、延後生育。對於某些受訪者來說，暫時在婚後與父母同住，成為一個迫於無奈的次選方案。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 都到適婚年齡，有考慮置業，但見人工加幅永遠追不上樓市，就算加人工都只不過是幾千元。換言之，困在「沒有房屋就不結婚，結婚又買不到樓」的循環。因為無地方住而暫時不結婚，或是令到不結婚的因素大大提升，這是最大的影響。我想全香港人都面對這問題，因為香港的政策環境令到人沒膽量結婚和生小朋友，因為根本看不到將來。買樓的決定過大了，我都不知道一生能賺多少錢，但卻要買數百萬元的樓，這決定令人很不安，最後就原地踏步。然而，又要考慮伴侶的想法，始終有家是一個進程的考慮。（男｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 沒有樓的話，我不會結婚生仔。我另一半從事藝術，收入不穩。若與父母同住會有磨擦。所以現在對結婚「諗都冇諗、提都冇提」。我的公務人員朋友25歲前就已結婚上樓，可能是知道自己有一個穩定的地方住，能安定的。（男｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 我婚後與父母一起住在租借的公屋單位中，婆媳關係良好。我不希望令到自己遺憾，因為（結婚生小孩）是講時機的。家人商量後都說會盡量遷就，有時我們都可以有二人世界。（男｜已婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 畢業後過萬人工，但要還錢（讀大學的借貸）給政府，能儲的已經很少。並不是沒有考慮置業，但覺得不能應付。樓價飆升到很不正常，出外租屋面積卻是家的一半，但租金卻差不多一萬元。我已到適婚年齡，但想起兩個人工作賺錢卻要把其中一人的薪金交出，這樣的結婚「真係冇咩意義」。」（女｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
住屋與交通、工作與進修的考慮
就交通、工作與進修的考慮來說，受訪者會因著工作和進修原因，而搬近城市中心；又或因著租金緣故而搬遷到更偏遠地方。在交通發達的香港社會，區域間流動的可能仍然存在。只有少數受訪者會為了置業而放棄理想職業或尋找兼職，而另一些受訪者因置業會令工作承受更大壓力而放棄置業。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 轉工作和生小朋友的考慮，如果「揹住層樓」的話，工作不順利或同老闆不和都可能要忍讓廿年。精神壓力比租樓壓力更大。（男｜已婚｜已搬離原生家庭｜18-29歲）
- 以往很多人說，學歷上升人工也會隨之往上流；靠努力，打工都可以買樓。現在的情況是，我有一份正職，額外有一份副業，賺外快。（女｜未婚｜與父母同住｜18-29歲）
- 每個人都有自己的dream、想做的工作，因為買樓就被迫放棄了理想，而專注工作。我曾經重新再找一份工作，人工更高的，看看是否有機會可以儲到或投資，得到一筆錢……因為要儲錢而做一些捆綁更多的全職工作，就令到我放棄了發展自己理想的工作。香港好像得了病，想發展、專業，都被困住。（女｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
生活質素及享樂的考慮
就生活質素及享樂的考慮來說，一般較少受訪者為了置業而調低生活質素，包括日常飲食、旅行、進修等。反而眼見樓價不合理，置業可能性低、機會成本高、又或是要為置業而大吃苦頭，倒不如選擇「活在當下」，先享受生活。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 女友喜歡自由、工作假期、闖蕩。當你置業不似紮根，反而似紮腳。又擔心轉工、又擔心不做工嘗試其他又不行。女朋友的家姐在外地，七十多萬可以有一棟House，我會覺得人生是否有其他選擇。是否在紮腳（置業後）之先，可以走出去看世界？會覺得很不甘心。香港人很勤力、學歷高，但只不過因為住在香港，就不能經歷外邊的正常世界。（男｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 身邊有些朋友是喜歡去旅行，但買完樓生活模式就要改變。太太表達想買樓，我就反問她可以買但就不能去旅行了。她想完就說不買。願望是無限，資源卻有限，是放在甚麼位置。（男｜已婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
- 我很喜歡去旅行。過往我一年去三次，現在兩年才去一次。自己的生活變得枯燥。減少的原因，也是為了儲錢（按：正在討論首期）。（男｜已婚｜與父母同住｜30-39歲）
移民及外地置業的考慮
就移民及外地置業的考慮來說，聚焦小組中的受訪者也不約而同地提到因為置業問題而曾經想過移民，其中較多提及的是亞洲地區，如：台灣、新加坡、日本等，言談間亦有歐美地區。已婚者，甚至有小孩子的受訪者傾向尋求穩定，而較年輕、曾到過外地一段較長時間的則較機動、認為出走外地比較容易。有受訪者希望移民但同時表示愛香港，或是感到香港變了質而失望。
以下節錄自聚焦小組的談話內容：
- 在英國生活的一年，見過一個在超市執貨的人，有花園有一間House……一個海邊的城市，二千多呎的樓大概港幣二百多萬，對比香港……連很小的唐樓都買不起。為何香港那麼Crazy？（女｜未婚｜已搬離原生家庭居住｜18-29歲）
- ……曾遇到一個香港人在馬來西亞買了樓，用了二百萬港幣，買了一間二千（平方）呎無敵大海景的樓，有十年居留權。語言、食、供樓，都能應付。我會置業，但置業地方一定不在香港，順便找路移民。（男｜未婚｜與父母同住｜30-39歲）
- 未有一個好強烈的感覺要離開香港移民，香港都是我的家……在香港的事業都算起步，非專業人士，去到只會更差。朋友又不太多。衝動時太太都提過，但是冷靜下來就覺得不能。（男｜已婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
- ……我沒考慮過移民……有四個家庭要照顧，不適宜離開香港。還要考慮女兒不適應，現實的環境不許可。（男｜已婚｜已搬離原生家庭｜30-39歲）
7.討論和建議
港土講地：不能承受的重
或許有人認為香港人的置業行為，以至態度，都與「生命倫理」其實沒有多大關連。無論是自置居所，或是用作投資，「買磚頭」其實都是與經濟學非常有關係的問題，這又能與信仰、甚或是生命倫理扯上關係？
在信仰上，產業從來被視為是神祝福的一個重要途徑。不論是個人、家庭或是教會，購置房產很多時都被視為一個重要的里程碑，甚至是成就。的而且確，若能達到置業的階段（除了香港之前經歷過的「負資產」年代），確實值得感恩。除了感恩，還有更多與信仰有關的二三事嗎？
在實際經驗中，一般人（或是教會群體）作出置業決定，多是從經濟考量出發：正常情況下如能繳交首期、供樓比長期租住更划算；或是又會從生活空間考量：家庭成員增多、小孩子長大；對教會而言就是聚會的肢體增多，教會服務的年青人或老年人增多，從而空間需求也多了。這樣，房產上有成長或向上流的階梯，在以往的香港社會是被認為是正常和正面的，也被認為是人生「生命週期」中應有的階段。正如七、八十年代，當時大學生中流行的「四仔主義」就反映了這樣的想法：「屋仔」是基本目標，有了就可以與「老婆仔」一同生下「囝囝」成家，然後再向上流，可以擁有「車仔」等更好的物質生活。或許今天可能有人認為是夢話、舊時代思維，但這的的確確是某一代香港人視作成功人生的指標（馬嶽，2012）。
反觀今日香港扭曲的房地產狀況，莫說「四仔主義」，就連最基本的「屋仔」，現在的人設法使自己和家人能以「安居」，也成為幾近不可能的任務。事實上，香港現時居住在自置物業的住戶佔總住戶52%（香港社會指標，2014），對比台北市的住宅自有率為81.91%（中華民國行政院主計處，2013）與新加坡90.3%公民成功自置物業 (Home Ownership Rate, Department of Statistics, Singapore 2014 )，某程度反映了在香港能擁有自置物業的困難度是大的（當然，香港比率是未加上居於公營房屋的比率，與兩地的房產政策不盡相同）。在今次調查中發現，「買樓夢」已不是多數人的夢想和目標：只有41.7% 的20-29歲受訪年輕人，有信心成功買樓；而婚後與自己或伴侶父母同住的亦有兩成。安居於自置物業，彷彿成為了港人不能承受的重。
港土講地：關於生命與倫理
是次調查清楚看到，因著置業決定，不同年齡層的香港人，在生涯規劃及態度方面均很大程度有所不同。舉例來說，在受訪者中因租置物業緣故，生命週期中的不同生涯規劃均有顯著影響，如：延遲結婚計劃、調低生活質素（節衣縮食、減少旅行、消閑享樂）、減少，甚至不生育下一代，或是影響工作上的計劃（如需要增加收入而轉換工作，或多做兼職）等。成家立室時想置業，卻面對困難，甚至放棄置業或想移民。
以上影響並不單單是簡單一句「生活迫人」就能了事。調低生活消費是會連鎖式影響經濟；而迫於遲婚、婚後延遲生育、雙親在職，又或以加長工時，昂貴租金與擠壓空間的互動等等正正擾攘著每個孕育生命的家庭。幼兒養育、家人相處長度和質素、生活環境擁擠，相處磨擦的機會也會增加。
換另一角度看，受訪者一方面因置業難致使新婚家庭寄住於原生居所，但在調查中也發現不少受訪者會以「與父母同住」以及「住得近父母」作為置業決定的重要考量。新生代婚後，一來想獨立自住，但也想得到父母照顧（由一同吃飯，分擔家務，到照顧小孩等），或是容易關顧父母（這集中於需要照顧上了年紀的父母的受訪者）。由此可見，在作出租樓/置業的決定上，是一個為著更好的將來而作出不同考量的抉擇──是從功利角度出發？還是從公平機會、配得（deserve）、人權角度，或是從共善角度？此份篇幅報告有限，難以逐一探討，但我們或許不應忽略土地運用的倫理面向。
港土講地：教會不能迴避的留白
若租置房屋都只是受訪者的個人抉擇，這與教會群體有何關連？事實上，不論是在樓市的高峰或低谷，都會有教會正從事擴堂或建堂的情況（申文介，2003）。當我們都認為教會是「一群人」而不只於一幢建築物，教會理應著重真理教導、「五重職事」，但其實教會和很多香港人正面對的處境一樣，也要面對關於房產管理的壓力。現時樓市熾熱，堂會的租金也照樣飆升、有教會甚至因業主收回物業而面臨遷徙（而教會使用地方，又往往要再花費於裝修和購置傢俱或器材上，搬遷並不是一件容易的事情）。如果堂會「有策略一點」，又會在購置物業一事形成壓力；當教會「儲極首期」也永不達標時，又應否購堂？又可以如何購堂及在哪裡置堂？以上種種又會帶來無窮盡的討論（甚或爭論也不少），相信這也是很多堂會現正頭痛的難題。
然而奇怪的是，明明房產管理是教會中的一大難題，教會對相關問題的分享教導，往往又流於「目標性」，如分享「建堂」目標、教導會眾努力奉獻（但其實會眾也正正是個樓奴，為自己的產業疲於奔命）產業是神的祝福等，但我們卻少有在房產及置業對生命、倫理、信仰的影響作深入的教導。我們要問：「我們的上帝對香港的地產市場有甚麼看法？」
把大量從信徒而來的奉獻轉手奉獻給地產商，或是一個新時代的基督教倫理課題。說到底，我們是否真的認為「基督是主，房地產不是。」(“Jesus Christ is LORD, Property Market is not.”)？既然教會應跳出框框，著眼於「群體」而非四面牆，那麼教會之間可否合作合租、取長補短、物盡其用？事實上，在香港有很多教會大廈、教會商場的例子：即在同一個商場或樓宇內，有多間教會分別聚會，卻鮮有共同合作的情況。如果，一些服侍特別群體的教會（如不能於周日崇拜的飲食業肢體），或是一些只於平日辦工的機構，與教會合作合用同一個地方，平日用作機構或其他教會活動辦工，週末週日用作教會崇拜，有何不可？事實上，這樣的例子是存在的：位於筲箕灣區的「上教會」，平日是用作髮廊和餐廳，一到週日，就變成教會；崇拜完結後，所有肢體又一同將之還原，而且還會「幫襯」吃午餐，大家一同努力，歸屬感增強的同時，教會地方也被充份利用，服侍到不同的群體，連帶教會財政也較穩健了（上教會，2015）。
教會在歷史上的回應
除了堂會自身的產業情況，教會面對香港房地產問題，可以有所回應嗎？
歷史上，教會的確曾於「建造房產」上，在老香港時代留下美好見證。就如在五、六十年代，不少宗派，如浸信會、以及循道公會和衛理公會等（兩者後來進行聯合，也成為了教會界的佳話），就在香港的不同地方建立村莊，一來是為傳福音的緣故，但也切切實實解決了當時「走難」來港，由「無家可歸」到後來變成「有家歸不得」而定居於香港的難民居住問題。就如循道公會和衛理公會所建立的四條新村：衞斯理村、愛華村、愛德村和亞斯理村，就服侍了當時極度需要住房的難民和漁民民眾。及至六十年代，基督教與天主教教會團體所建的平屋徙置區，曾遍及柴灣、筲箕灣、摩星嶺、掃桿埔、牛頭角、健康村、竹園、東頭、石山、何文田、大坑西、荔枝角、大窩坪和大窩口，涵蓋了港、九及新界（邢福增，2002）。
昔日，教會起來回應了當時的人的住屋需求；今天，基督徒群體為了上帝國，會有更多倫理想像嗎？當然，照搬以往的方式是不切實際的。不過，面對現今房地產的發展，教會實在不能迴避、空餘留白。
例如，教會當然不能幫助所有會友置業，但就社會低下階層「住房難」的問題——由昔日的「籠屋」問題，已經變成了「劏房、板房等」的死結——幫助這些社會低下階層，連「安居」最基本要求也困難的，教會可做的空間其實甚多。由最實際的層面出發，教會能否效法一些社福機構，以短期或是宿舍模式，建立「光房」給需要的市民居住（要有光（社會地產）有限公司，2015）？事實上，「光房」除了提供相宜租金供住戶，也提供其他相關的服務，這正是教會「全人關懷」的大好機會。
退一步來說，就著香港的置業與房地產文化，信徒應持怎樣的態度？大家是否不應參與買賣，只可以積財於天？還是應做好好的地上管家，努力投資增值？由此引伸，很多已有放租產業的基督徒業主（多年來的教新調查已指出，香港教會的確已是中產化）實際面對的問題是：基督徒業主應不應該緊隨市場加租，以對租客表現憐愛與寬容？基督徒應不應長期囤積空置物業？甚或更進一步，教會應否教導分享的道，鼓勵基督徒以低價出租物業給有需要者？其實，這些相關的議題，牧者於信仰的指引又如何？
「基督信仰在香港房地產一事上，『有say』嗎？」由此出發，更宏觀的問題也是教會可以觸及的。先不說現時地產商是否真的成為霸權，究竟現時香港的物業市場，是否出現了結構性的罪惡？「窮人恩物」是四百、五百萬，這是合理嗎？在香港，為何安居樂業變成不可能的任務？若然香港土地屬於上帝，我們可以何種態度看待屬上帝的產業？地上產業就是上帝屬天產業的一種表現？還是旅居地上者貪戀「會有蟲子咬爛」的財寶？教會講台有就「香港租置物業」這課題中作出信仰上的反省、態度上的轉變、展示屬上帝的亮光嗎？
由港人、港地、直至港土地，教會作為活現上帝國度的倫理，其實還有很多前進的空間。願研究中心能與教會在此課題上一起花心思，更努力尋求、討論、並踐行。
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